Comprar una vivienda en España implica una serie de gastos adicionales al precio de compra que muchos compradores no tienen en cuenta. Esta guía detalla todos los costes e impuestos asociados para que puedas planificar tu inversión correctamente.
Resumen de Gastos Totales
Como regla general, los gastos adicionales al precio de compra representan aproximadamente:
- Vivienda de segunda mano: 10-12% del precio de compra
- Vivienda de obra nueva: 12-15% del precio de compra
- Para no residentes: Añadir 3-5% adicional
Impuestos por Tipo de Vivienda
Vivienda de Segunda Mano
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Es el principal impuesto en compras de segunda mano. Las tasas varían por comunidad autónoma:
- Madrid: 6% del valor de tasación
- Cataluña: 10% (5% para jóvenes menores de 32 años)
- Andalucía: 8% (con bonificaciones para jóvenes)
- Valencia: 10% (8% para jóvenes menores de 35 años)
- País Vasco: 4% (con importantes bonificaciones)
Vivienda de Obra Nueva
En lugar del ITP, se aplican dos impuestos:
- IVA: 10% del precio de venta (4% para VPO)
- Actos Jurídicos Documentados (AJD): 1-1,5% según comunidad autónoma
Gastos Notariales y Registrales
Gastos del Notario
Los honorarios notariales están regulados por ley y se calculan según el valor de la propiedad:
- Hasta 100.000€: Aproximadamente 600-900€
- 100.000€ - 300.000€: Aproximadamente 900-1.200€
- 300.000€ - 500.000€: Aproximadamente 1.200-1.500€
- Más de 500.000€: Aproximadamente 1.500-2.000€
Gastos del Registro de la Propiedad
También están regulados oficialmente:
- Hasta 100.000€: Aproximadamente 400-600€
- 100.000€ - 300.000€: Aproximadamente 600-800€
- 300.000€ - 500.000€: Aproximadamente 800-1.000€
- Más de 500.000€: Aproximadamente 1.000-1.200€
Gastos de Gestión y Asesoramiento
Gestoría
Servicios de gestoría para tramitar impuestos y documentación:
- Gestión básica: 300-600€
- Gestión completa: 600-1.200€
- Servicios adicionales: Según necesidades específicas
Abogado
Aunque no es obligatorio, es muy recomendable:
- Revisión de documentación: 800-1.500€
- Asesoramiento completo: 1.500-3.000€
- Casos complejos: 3.000€ o más
Costes de Hipoteca
Si Necesitas Financiación Bancaria
- Tasación oficial: 300-600€
- Comisión de apertura: 0-2% del importe del préstamo
- Gastos notariales hipoteca: 200-400€ adicionales
- Gastos registrales hipoteca: 150-300€ adicionales
- Gestoría bancaria: 300-600€
Seguros Obligatorios
- Seguro de hogar: 200-500€ anuales
- Seguro de vida: Opcional pero recomendado por bancos
- Seguro de desempleo: Opcional
Gastos Adicionales para No Residentes
Documentación Especial
- Obtención del NIE: 10€ + gestión (100-300€)
- Traducción de documentos: 200-500€
- Apostillado de documentos: 50-100€ por documento
- Gestión bancaria específica: 500-1.000€
Impuestos Especiales
- No hay recargo en ITP/IVA por ser no residente
- Retención IRPF: 3% del precio de compra (si el vendedor es no residente)
- Impuesto sobre patrimonio: Puede aplicar según patrimonio total
Ejemplo Práctico de Costes
📊 Ejemplo: Piso de 300.000€ en Madrid (Segunda Mano)
| Precio de compra | 300.000€ |
| ITP (6%) | 18.000€ |
| Notario | 1.200€ |
| Registro | 800€ |
| Gestoría | 600€ |
| Abogado | 1.500€ |
| TOTAL GASTOS | 22.100€ (7,4%) |
| COSTE TOTAL | 322.100€ |
📊 Ejemplo: Piso de 300.000€ en Madrid (Obra Nueva)
| Precio de compra | 300.000€ |
| IVA (10%) | 30.000€ |
| AJD (1%) | 3.000€ |
| Notario | 1.200€ |
| Registro | 800€ |
| Gestoría | 600€ |
| Abogado | 1.500€ |
| TOTAL GASTOS | 37.100€ (12,4%) |
| COSTE TOTAL | 337.100€ |
Calculadora de Costes Interactiva
Consejos para Minimizar Gastos
💰 Estrategias de Ahorro
- Compara ofertas bancarias: Las comisiones pueden variar significativamente
- Negocia con profesionales: Gestores y abogados pueden tener tarifas flexibles
- Aprovecha bonificaciones: Especialmente si eres joven o familia numerosa
- Revisa el valor de tasación: Un valor alto incrementa los impuestos
- Considera el timing: Algunas CCAA tienen bonificaciones temporales
Errores Costosos a Evitar
- No calcular todos los gastos: Quedarse corto en la financiación
- No comparar profesionales: Los honorarios pueden variar mucho
- Pagar gastos del vendedor: Algunos gastos corresponden al vendedor
- No revisar la tasación: Valores inflados aumentan los impuestos
- Olvidar gastos post-compra: Mudanza, reformas, muebles
Conclusión
Los gastos asociados a la compra de una vivienda pueden representar una cantidad considerable que debes planificar desde el inicio. Como norma general, reserva entre un 10-15% del precio de compra para estos gastos adicionales.
Es fundamental obtener presupuestos detallados de todos los profesionales involucrados y comparar opciones antes de comprometerte. Recuerda que algunos gastos son negociables, especialmente si contratas varios servicios con la misma empresa.
Para no residentes, es especialmente importante contar con asesoramiento especializado, ya que pueden aplicar normativas específicas que incrementen los costes totales.
